В районной администрации 21 января прошла встреча специалистов департамента ЖКХ и инфраструктуры Ярославской области с представителями многоквартирных домов. Речь шла о новых правилах капитального ремонта МКД.  На особенно остро волнующие жильцов МКД вопросы дает ответы заместитель главы городского поселения Данилов Михаил Быков.

ВОПРОС 1. С какой целью вводятся взносы на капитальный ремонт МКД?

ОТВЕТ. Для каждого МКД (за исключением тех домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу) должен формироваться фонд капитального ремонта (ФКР), за счет средств которого финансируются расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

Фонд формируется из следующих поступлений:

- взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений;

- проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капремонт;

- проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете;

- доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в МКД, средства ТСЖ, в том числе доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ.

ВОПРОС 2. Кто обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт?

ОТВЕТ. Все собственники как жилых, так и нежилых помещений в МКД.

При переходе права собственности на помещение в МКД, к новому собственнику переходит и обязанность предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт МКД, в т.ч. не исполненная предыдущим собственником. Будьте внимательнее при покупке жилья, сразу определяйтесь, кто погасит задолженность.

ВОПРОС 3. Когда возникает обязанность вносить взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД?

ОТВЕТ. Обязанность возникает у собственников помещений в МКД по истечении четырех календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за тем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, куда включен ваш МКД. Ярославская региональная программа утверждена 31 декабря 2013 года.

ВОПРОС 4. Что входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в МКД?

ОТВЕТ. Плата включает в себя:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению МКД;

- плату за коммунальные услуги;

- взнос на капитальный ремонт МКД.

ВОПРОС 5. Кто может быть освобожден от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт МКД?

ОТВЕТ. От обязанности уплачивать взносы на капремонт общего имущества в МКД могут быть освобождены собственники помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также в МКД, в отношении которых принято решение органов государственной власти или органов местного самоуправления об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот МКД, и об изъятии каждого жилого помещения в этом доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, Ярославской области или муниципальному образованию Ярославской области.

Собственники помещений в МКД освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение о признании МКД аварийным и подлежащим сносу или решения об изъятии земельного участка.

ВОПРОС 6. Будут ли уплачивать взносы на капитальный ремонт наниматели муниципальных (и государственных) жилых помещений?

ОТВЕТ. Не будут. Наниматели не являются собственниками. Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения по договору социального найма обязан наймодатель жилого помещения, он, как собственник жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, и должен вносить взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД;

Вопрос 7. Что такое минимальный размер взноса на капитальный ремонт МКД?

ОТВЕТ. Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капремонт исходя из минимального размера, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации и площади принадлежащего им помещения в МКД, или в большем размере (сверх минимального) по решению общего собрания собственников помещений.

Минимальный размер взноса в Ярославской области установлен постановлением Правительства области, он составляет 5,86 руб. на 1 кв. м общей площади помещения в многоквартирном доме.

ВОПРОС 8. Каков перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оплачиваемых за счет средств ФКР, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт?

ОТВЕТ. Перечень включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро- тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) (ремонт лифтов, в Данилове таковых нет);

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;

5) утепление и ремонт фасада;

6) ремонт фундамента МКД;

7) устройство общедомовых приборов учета потребления ресурсов и узлов управления и регулирования этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

8) разработка проектной документации (в случае, если это предусмотрено законодательством РФ);

9) проведение экспертизы проектной документации (в случае, если это предусмотрено законодательством РФ);

10) осуществление строительного контроля;

11) проведение государственной историко-культурной экспертизы и авторского надзора в отношении капитального ремонта МКД, в установленных федеральным законодательством случаях.

Но если собственниками помещений в МКД приняли решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный, часть Фонда КР, сформированная за счет превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

ВОПРОС 9. Какие существуют способы формирования ФКР МКД?

ОТВЕТ. Жилищный Кодекс определил два способа:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования ФКР в виде денежных средств, находящихся на специальном счете. Владельцем специального счета может быть:

товарищество собственников жилья;

жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

региональный оператор (в случае, когда собственниками помещений в МКД принято решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

ВОПРОС 10. Как осуществляется выбор способа формирования ФКР?

ОТВЕТ. Право выбора способа формирования ФКР принадлежит собственникам помещений. Решение о выборе способа должно приниматься общим собранием количеством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Решение об определении способа формирования ФКР должно быть принято и реализовано собственниками помещений в МКД в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта.

Контроль за выбором способа формирования ФКР осуществляет Государственная жилищная инспекция Ярославской области.

ВОПРОС 11. Что делать, если собственники помещений в установленный срок не выбрали или не реализовали выбранный способ формирования ФКР?

ОТВЕТ. В этом случае орган местного самоуправления принимает решение о формировании ФКР в отношении такого МКД на счете регионального оператора. Но до этого (не позднее чем за месяц до окончания установленного срока) орган местного самоуправления должен созвать общее собрание в МКД для принятия решения о выборе способа формирования ФКР.

ВОПРОС 12. Зависит ли выбор способа формирования ФКР от способа управления МКД?

ОТВЕТ. Не зависит. При любом способе управления домом собственники помещений могут выбрать как способ формирования ФКР на специальном счете, так и способ формирования ФКР у регионального оператора. Но если выбран способ формирования ФКР на специальном счете, то выбор лица, которое может быть владельцем специального счета, напрямую зависит от способа управления домом.

Собственники помещений в доме, который управляется ТСЖ или жилищным кооперативом, могут выбрать в качестве владельца специального счета товарищество или жилищный кооператив, а также регионального оператора.

Собственники помещений в МКД, который управляется непосредственно собственниками помещений либо управляющей организацией, в качестве владельца специального счета могут выбрать только регионального оператора.

ВОПРОС 13. Какие вопросы относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД при формировании ФКР?

ОТВЕТ. К компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится:

принятие решений о реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества, об использовании ФКР;

выбор способа формирования ФКР МКД;

установление размера взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером;

выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

выбор кредитной организации для открытия специального счета (из списка, ежеквартально публикуемого Центральным банком России);

принятие решений:

o получении ТСЖ, ЖСК, ЖК, управляющей организацией и лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников (при непосредственном способе управления МКД), кредита или займа на капремонт и о получении данными лицами гарантии, поручительства по этому кредиту или займу;

oб определение существенных условий кредитного договора или договора займа;

об условиях получения указанных гарантий, поручительства;

o погашении за счет ФКР кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт МКД;

об уплате процентов за пользование данным кредитом или займом;

об оплате за счет ФКР расходов на получение указанных гарантий, поручительства.

ВОПРОС 14. Как принять решение о формировании ФКР?

ОТВЕТ. Для принятия решения о выборе способа формирования ФКР необходимо созвать общее собрание собственников помещений в МКД в соответствии с порядком, установленным ст.45 ЖК РФ. Вопрос о выборе способа формирования ФКР должен быть включен в повестку дня собрания.

Кроме способа формирования ФКР, на том же общем собрании собственников помещений в МКД должны быть приняты еще несколько решений:

1) о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт;

2) о перечне услуг и работ по капитальному ремонту;

3) о сроках проведения капитального ремонта;

4) о владельце специального счета;

5) о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет.

Вопрос 15. Может ли размер взноса на капитальный ремонт быть меньше установленного субъектом Федерации, то есть по Ярославской области - меньше, чем 5,86 рубля?

ОТВЕТ. Нет, меньше размер взноса быть не может, а вот больше - пожалуйста, но по решению общего собрания собственников.

Вопрос 16. Может ли объем услуг или работ по капитальному ремонту быть меньше предусмотренного региональной программой капитального ремонта?

ОТВЕТ. Нет, меньше объем услуг или работ быть не может. А вот больше может, но только в том объеме и на те средства, которые сформированы от части взносов, превышающей минимальный размер взноса, установленного субъектом РФ.

Вопрос 17. Можно ли на общем собрании принять решение о более поздних сроках проведения капитального ремонта, чем это установлено региональной программой капремонта для данного дома?

ОТВЕТ. Нет, нельзя. Необходимо руководствоваться утвержденной региональной программой.

ВОПРОС 18. Где можно открыть спецсчет?

ОТВЕТ. В любом российском банке с величиной собственных средств (капитала) не менее 20 млрд. рублей. Информация о таких кредитных организациях ежеквартально размещается на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в сети Интернет;

если владельцем специального счета определен региональный оператор, то выбранный собственниками помещений банк должен осуществлять деятельность по открытию и ведению специального счета на территории соответствующего субъекта Российской Федерации;

если владельцем специального счета выбран региональный оператор, а собственники не выбрали кредитную организацию или выбранная кредитная организация не соответствует установленным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение регионального оператора.

В случае если владельцем специального счета выбрано ТСЖ (жилищный кооператив), указанная организация:

обращается в выбранную собственниками помещений кредитную организацию для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами;

в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в Государственную жилищную инспекцию Ярославской области уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем МКД способе формирования ФКР с приложением копии протокола общего собрания, справки банка об открытии специального счета.

В случае если владельцем специального счета выбран региональный оператор:

собственники помещений в МКД должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания, которым оформлено это решение;

региональный оператор обращается в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений (или выбранную региональным оператором в случаях, указанных ЖК РФ), для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами;

региональный оператор в течение пяти рабочих дней с момента открытия спецсчета предоставляет в Государственную жилищную инспекцию Ярославской области уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем МКД способе формирования ФКР с приложением копии протокола общего собрания и справки банка об открытии специального счета.

ВОПРОС 19. Как быть, если собственники помещений в МКД не выбрали способ формирования ФКР или выбранный ими способ не был реализован в установленный законодательством срок?

ОТВЕТ. В этом случает в течение тридцати дней с даты истечения установленного срока орган местного самоуправления принимает решение о формировании ФКР в отношении такого МКД на счете, счетах регионального оператора. В течение пяти дней с даты принятия решение направляется региональному оператору и собственникам помещений в МКД.

Вопрос 20. Каковы действия регионального оператора, получившего решение ОМС о формировании ФКР в отношении МКД?

ОТВЕТ. Региональный оператор обязан:

предоставить в Государственную жилищную инспекцию Ярославской области сведения о МКД, собственники помещений в котором формируют ФКР на счете регионального оператора;

направить собственникам помещений в МКД и (или) лицам, осуществляющим управление МКД, проект договора о формировании ФКР и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в этом МКД.

Собственники помещений в МКД, принявшие решение о формировании ФКР на счете регионального оператора, а также собственники, не принявшие решение о выборе способа формирования ФКР, решение за которых приняли ОМС, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании ФКР и об организации проведения капитального ремонта.

Обязательный порядок заключения договоров, установленный Гражданским кодексом РФ, предусматривает, что региональный оператор должен представить собственникам помещений договор, который собственники, в свою очередь обязаны подписать. Договор считается заключенным, если его подписали собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом МКД.

Если собственники помещений не подпишут договор, направленный им региональным оператором, региональный оператор вправе требовать подписания договора через суд.

ВОПРОС 21. Можно ли изменить способ формирования ФКР?

ОТВЕТ. Да, можно, в любое время решением общего собрания собственников помещений в МКД. Но вступление принятого решения в силу зависит от первоначального способа формирования ФКР.

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования ФКР на специальном счете и переходе к формированию ФКР у регионального оператора:

собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт;

решение вступает в силу через 1 месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства ФКР на счет регионального оператора.

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования ФКР у регионального оператора и формировании ФКР на специальном счете:

решение вступает в силу через 2 года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений;

после вступления решения в силу региональный оператор в 5-дневный срок перечисляет средства ФКР на специальный счет.

Условием при изменении способа формирования ФКР является полная выплата кредита (займа), если такой кредит был предоставлен для капитального ремонта под средства ФКР на специальном счете, или полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капитальному ремонту.

В исключительных случаях решение о прекращении формирования ФКР на специальном счете и передаче средств региональному оператору может принимать орган местного самоуправления.

Вопрос 22. На какие цели могут расходоваться средства со специального счета?

ОТВЕТ. Средства со специального счета всегда доступны для собственников помещений в доме и могут расходоваться на следующие цели:

оплату услуг и (или) работ по капитальному ремонту, включая:

• в пределах суммы, сформированной за счет минимального размера взноса на капремонт - работ, предусмотренных региональной программой капремонта МКД;

• сверх указанной суммы, если размер взноса по решению собственников помещений в МКД, превышает установленный субъектом РФ минимальный размер, - на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг, работ по капитальному ремонту, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

ВОПРОС 23. Что является основанием для перечисления банком средств со специального счета?

ОТВЕТ. Основанием для перечисления банком средств со специального счета является:

протокол общего собрания собственников помещений, содержащий решение такого собрания о проведении соответствующих работ (заказе услуг);

договор об оказании услуг и (или) выполнении работ по капитальному ремонту;

акт приемки выполненных работ (услуг) по указанному договору (кроме осуществления операции по выплате аванса в размере тридцати процентов от стоимости работ, услуг);

протокол общего собрания собственников помещений, содержащий решение такого собрания о заключении кредитного договора с банком с указанием такого банка, размера и цели кредита;

кредитный договор.

ВОПРОС 24. Какие средства можно привлечь для финансирования ремонта, если накоплений на специальном счете недостаточно?

ОТВЕТ. Собственники помещений имеют возможность привлекать кредиты банка, используя средства на специальном счете для погашения кредита или оплаты получения гарантий по кредиту. Кроме того, будут доступны и бюджетные субсидии.

Банк осуществляет контроль за операциями по специальному счету, их соответствием требованиям ЖК РФ.

В случае внесения взносов на капитальный ремонт на спецсчет предусмотрены следующие меры сохранности средств ФКР:

со специального счета можно производить не только оплату работ по капитальному ремонту, но и погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

Таким образом, собственники помещений, формирующие ФКР на специальном счете, смогут не копить деньги на ремонт в течение долгого времени, а получить заемные средства в нужном размере в нужное время.

Вопрос 25. Кто организует капитальный ремонта МКД при формировании ФКР у регионального оператора?

ОТВЕТ. Сам региональный оператор и формирует в объеме и в сроки, установленные региональной программой капитального ремонта. Тем не менее, и в этом случае от собственников помещений требуется принятие решений о проведения капитального ремонта МКД.

ВОПРОС 26. Кто делает предложение и принимает решение о проведении капитального ремонта?

ОТВЕТ. Если ФКР дома формируется на счете регионального оператора, то именно региональный оператор должен подготовить и направить собственникам помещений предложение по проведению капитального ремонта не позднее, чем за четыре месяца до наступления года, на который планируется капитальный ремонт в соответствии с региональной программой.

Предложения должно включать срок начала капитального ремонта, необходимый перечень и объем услуг и (или) работ, их стоимость, порядок и источники финансирования, другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Собственники должны в течение трех месяцев рассмотреть поступившие предложения и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта, утвердив предложенные перечень работ, смету расходов и сроки проведения ремонта, а также источники финансирования капитального ремонта.

Если в установленный срок собственники не приняли решение о проведении капремонта общего имущества в этом МКД, то орган местного самоуправления принимает решение о проведении в доме капитального ремонта в соответствии с региональной программой и предложениями регионального оператора.

Региональный оператор несет ответственность перед собственниками за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании ФКР и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

ВОПРОС 27. Имеется ли возможность досрочного проведения ремонта, увеличения объема и стоимости работ?

ОТВЕТ. Региональный оператор отвечает за обеспечение проведения и финансирования капитального ремонта всех МКД, собственники помещений в которых формируют на его счете ФКР, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.

Возможность реализации собственниками помещений собственных планов проведения работ по капитальному ремонту общего имущества зависит от следующих факторов:

включены ли ремонты общего имущества в МКД, решение о проведении которых приняли собственники помещений, в региональную программу капитального ремонта, в каких объемах и в какие сроки:

• если желаемые ремонты не включены в региональную программу, региональный оператор может отказать в финансировании таких ремонтов;

• если работы включены в региональную программу, но запланированы на более поздний срок, понадобится доказательство необходимости проведения ремонта в более ранний период;

достаточно ли средств в ФКР данного дома, формируемом на счете регионального оператора, на осуществление этих работ, и если недостаточно, то готовы ли собственники взять заём у регионального оператора, и сколько времени потребуется, чтобы его возвратить за счет взносов, а также есть ли возможность дополнительной бюджетной поддержки;

если стоимость желаемых работ выше, чем предельная стоимость работ по капитальному ремонту, установленная субъектом РФ для регионального оператора, то региональный оператор не сможет профинансировать такие работы за счет сформированного у него ФКР дома, и собственникам придется уплачивать дополнительные взносы.

Таким образом, реализация решений, принятых собственниками, во многом будет определяться решениями регионального оператора.

ВОПРОС 28. Кто может быть заказчиком проведения ремонта дома?

ОТВЕТ. В соответствии с ЖК РФ функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют ФКР на счете регионального оператора, осуществляет региональный оператор.

В обязанности регионального оператора входит:

обеспечение подготовки задания на выполнение услуг / работ по капитальному ремонту и (при необходимости) подготовка, утверждение и несение ответственности за качество проектной документации на капремонт и её соответствие законодательным требованиям;

привлечение подрядчиков для выполнения услуг / работ по капитальному ремонту и заключение с ними от своего имени соответствующих договоров;

контроль качества и сроков выполнения услуг / работ подрядными организациями и соответствие таких услуг / работ требованиям проектной документации;

приемка выполненных работ.

Вопрос 29. Какие средства может использовать региональный оператор для финансирования ремонта, если накоплений недостаточно?

ОТВЕТ. Региональный оператор финансирует капитальный ремонт МКД за счет средств, поступающих на счет регионального оператора от платежей собственников помещений в МКД, и за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних МКД, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других.

Таким образом, если в ФКР конкретного дома на момент проведения капитального ремонта оказалось недостаточно средств, региональный оператор для его ремонта может использовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других МКД, капитальный ремонт которых будет осуществляться в будущем. При этом региональный оператор обязан за 6 месяцев до начала года, в который будет проводиться капитальный ремонт дома, получить согласие собственников на "заём" средств регионального оператора (средств фондов ремонта других домов) и возврат займа.

Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в сумме, превышающей размер ФКР, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом МКД.

ИТАК,

Какие решения надо принять на общедомовых собраниях

Узнать, когда в вашем доме будет капитальный ремонт, можно на нашем сайте в разделе "Наш город"/"ЖКХ".